编者按：一个博鳌，一个行业。 　　走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。 　　来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。 　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？ 　　值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。 　　观点地产网老吾老，以及人之老。在中国养老产业发展史上，理想与现实之间，更需要持之以恒地推动。 　　亲和源一直被看作是国内首家养老品牌，成立16年以来，董事长奚志勇完成了许多从0到1;的创新，比如国内首个会员制养老社区产品的研发、率先推出秘书式服务;、探讨现代养老文化并编著《中国养老》等等。 　　随着我国人口老龄化程度的加深以及相关政策持续落地，养老产业面临新挑战和新机遇，地产、保险、医疗等产业巨头也看好这一领域，纷纷跨界抢滩布局。 　　但不可否认，行业乱象丛生。应该怎样看待养老以及养老产业的需求，又该如何认识和理解地产与服务在其中扮演的角色？ 　　我们特地专访了养老产业的先行者、探路者奚志勇，与他进行了一场关于国内养老产业现在和未来的对话。 　　核心是服务 　　养老服务是非常难的领域，核心是双方的信任，信任也是维持发展的核心价值。;奚志勇坐在亲和源上海总部的办公室里，向观点地产新媒体作了讲述。 　　亲和源筹建于2005年，于2008年开张迎客。旗舰店位于上海浦东康桥，为国内首家中高端会员制养老社区（CCRC），至今已发展会员2000余名。 　　截至目前，亲和源已在多地发展，包括上海、杭州、海宁、象山、青岛、三亚等7个城市，直接投资9个项目，委托运营管理以及合营项目大约有10余个，累计自理公寓3000多套，涵盖了养生型住区、医养型公寓、度假型公寓多条产品线。 　　实际上，亲和源走过的这16年，也是中国养老产业发展的缩影。 　　奚志勇告诉观点地产新媒体，通过多年研究，他感受到养老产业在消费、认知及产品方面已经发生的不少变化;。 　　一是来自消费和资金的转变。以亲和源上海总部为例，会员养老资金来源40%来自于会员自有房屋出售，40%来自于会员自有房租出租，而20%来自于会员自有闲置资金。 　　其二是认知的转变。中产阶层以上的大多数老人和他们的子女逐渐意识到，通过社会服务去解决养老问题是一种行之有效的方式，能够改变养老生活质量。 　　其三是产品逻辑的转变。他认为，相比于购买即代表结束的地产交易方式，养老行业逐渐向互联网产品逻辑转变，购买即代表一种现代服务的开始。这种产品方式在养老机构与个人之间建立了一种关系，满足了客户对提升生活品质的需求。 　　在奚志勇看来，现代养老服务的核心不是提供大一统;的产品，而在于满足老人的个性化需求。在此基础上，亲和源目前的三种产品模式应需求;而生。 　　这样的服务，一方面让老人重燃对社会赋予价值、实现对社会二次付出的信心。另一方面，从人性关怀的角度切实给予老人帮助和规划。 　　在整个服务过程中，让客户共同参与社区管理、创造价值，从而进一步夯实品牌、分享价值，营造良好的生活环境和完善的服务体系。 　　长期的沉淀 　　中国自步入老龄化社会以来，老年人口占总人口比例持续上升且速度不断加快，国家统计局数据显示，2020年60岁人以上人口约有2.68亿，占全国人口的18.87%。而在此前10年间,60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点。 　　安信证券指出，老龄社会为养老市场带来了宽阔的市场前景，2022年市场规模预计达10.29万亿元。 　　目前，已有包括万科、保利、中国人寿、泰康等上百家房地产、保险、医疗机构，抢滩布局养老产业。其中，中国人寿于去年12月设立总规模200亿元的大养老产业投资基金，包括CCRC养老社区、城市核心区医养综合体、精品养老公寓等实业资产以及养老产业链上下游资源的投资。 　　谈及日益激烈的行业竞争，作为过来人;，奚志勇既欣喜又担忧。他认为，这些公司参与养老产业，一方面反映了养老产业已经得到企业和社会的高度认可。在良性竞争之下，随着产业和服务的提升，客户能得到最大的收益。 　　另一方面，上述公司的传统投资回报率设定或许与养老行业的特质存在差异。 　　如果没有8-10年的沉淀，养老产业是很难做好的。;奚志勇表示：因为养老是生活，是一个组织系统，而这个组织系统需要不断地建设和滋养，是需要时间积淀的。; 　　同时，他向观点地产新媒体透露，上海亲和源目前入住率为98%左右，利润率大约维系在近30%左右。如果用公允价值来算，亲和源每年的运营库存大概有1个亿的营收，净利润约3000万元。但如果按目前成本法来计算，结果大不一样。 　　养老，不是一个暴利行业，它是一个时间跨度较长的长线服务行业，所以心态不能急功近利。; 　　未来需推动 　　今年全国两会，代表委员多次提出包括推动CMBS、支持REITs在养老行业发展的提案。对此，奚志勇深以为然。 　　事实上，市场上普遍认为，做好养老项目不可忽略整个大环境的推动，其中包括政策、金融、保险、社会体制、人文、家庭结构和理念等。 　　实际上，仅在2017-2020年期间，我国就陆续出台了包括《养老机构服务安全基本规范》、《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》等在内的近10项文件。 　　奚志勇提到，2013年可以视作是中国养老产业元年，此后近10年来出台不少政策推动了产业的发展，在顶层设计;上已经到了一个完整的时间段。 　　但在他10多年的养老产业探索中，他看到了目前行业发展仍然面临很多问题，包括规划、金融、产品、审计以及服务标准等。 　　就金融层面而言，美、日等发达国家的养老产业案例或许已经提供思路。美国通过养老产业与金融市场的结合，通过REITs将养老地产证券化，在加快养老地产开发速度的同时，还减轻了养老机构的资金压力，从而进一步带动了更多的社会资本投入养老产业发展。 　　而日本在多层次养老金的基础上开发了介护险，提供居家养老的上门介护服务，为居家养老提供了护理服务支持。 　　此外，他还认为需要推动人们原有养老认知的转变。将养老解释成一个社会行为，而老人则是这个社会组织的参与者，以社会系统的属性来推动这个产业的发展。 　　与去年相似，奚志勇始终认为，现代养老产业的未来;才刚刚开始。 　　以下为观点地产新媒体对亲和源集团有限公司董事长奚志勇先生的采访实录： 　　观点地产新媒体：您认为国内的养老行业在实践过程中会有怎样的特色发展道路？ 　　奚志勇：亲和源大概用了15年时间进行研究，感受到一个大趋势。 　　从消费和资金的角度看，有这样的趋势。以亲和源上海总部会员为例，现在大概有40%的老人是把家里的房子卖了，也有40%左右是把家里的房子租了，通过这种模式来解决会员制养老服务所需的资金问题。 　　另外，在发达城市里中产阶层的基数还是比较大的，这个基数有多大、市场需求就有多大。 　　从认知角度看，趋势是：人们对养老的认知越来越进步;，中产阶层以上的人们越来越认可，通过社会去解决养老问题是非常好的可行方式，而且真正能改变老人未来的生活质量。社会机构可以承担为老人提供服务的责任，对老人来说是最大的安慰和最大的帮助。 　　从产品角度看，养老不是购买一件普通商品，而是购买系统性的服务。因为购买了服务只是享受服务的开始，而购买产品则意味着产品交易的终止。就设计商业模式、服务模式来讲，对于养老，过去是通过子女托付，现在是通过一个组织、通过一个机构来托付。这种方式在机构和组织与个人之间构建了一种关系。 　　所以以互联网的术语来讲，养老是一种连接;，而不是交易的终止。 　　观点地产新媒体：从市场力量参与的角度看，您对于未来康养行业政策有什么样的期待？ 　　奚志勇：从国家层面来说，2013年是属于中国养老产业元年，这10来年也相继出台不少政策在推动这个产业的发展，所以顶层设计;起到了积极作用。 　　但是，整个行业目前仍然碰到很多问题，包括规划上的问题、金融上的问题、产品上的问题以及服务标准的问题。 　　中国的老年人基数这么大，有利于养老产业乃至社会经济发展的事业，继续更多的政策出台并落地;，包括金融政策、福利政策等，通过政策可以促进一些更好的服务产品，顺应群体层级的产品供应市场发展，这也是经济发展的重要引擎;，有望为整个社会经济发展起到推进作用。 　　接下来，从整个产业的角度来说是1-N的时期。1-N的时代更重要的是好的金融产品、好的金融投资，实现了这些，产业才能快速发展。 　　观点地产新媒体：国内养老行业有着不同模式，您如何看待社会人群对于产品模式的选择？ 　　奚志勇：养老行业大致存在这样几种模式。第一种是社区公寓模式，类似美国可实时照料的CCRC社区产品，有医疗护理院、会所、活动场所，包括酒店配套等，满足生活方式;的需求。亲和源社区实行理事自治管理制度，秘书、老年会员、服务供应商，三方结合起来形成平台。这是我认为未来养老发展的重要模式之一。 　　第二种是2.0版;的医养模式，类似了亲和源迎丰公寓。它是非常人性的，将医疗服务渗透到家;里，而不是让老人离开自己的家而住到医院里。 　　第三种是旅居度假;模式。许多刚刚退休，甚至到了七十、八十岁的活力老人，他们非常活跃，需要一种更加开阔的生活方式。旅居模式;很适合他们。按照不同的心理年龄或身体健康状况，必须个性化;对待。我们希望重燃老人对社会赋予价值、实现对社会二次付出的信心，这是现代养老的核心价值。 　　观点地产新媒体：作为组织者而言，所需要的核心能力是什么呢？ 　　奚志勇：我们是以搭建平台;的方式给予引导服务，而不是去管理。 　　因为养老的本质是服务，对方需要什么样的服务就提供什么样的服务。这就是养老服务核心的问题，是引导性的、指导性的、培育性的。 　　把平台搭好以后，有效地组织老人实现自治。比方在公寓里面成立理事会，让他们自发地成立一个管理小组。因为他们最了解自己的需求，但需要年轻人来推动这件事。这个通过秘书场景;可以帮助实现连接，而自治是会员们自己操作。 　　观点地产新媒体：作为亲和源来讲，如何为老人提供更好的服务？ 　　奚志勇：养老一定不是一个暴利行业，而是不折不扣依赖长期产出的行业，所以企业的心态不能急功近利。养老服务是非常难的领域，其核心是双方的信任，信任是维持服务的基础。 　　养老是生活。客户的需求才是我们服务的重点。老人身体好的时候，就应当让他们自由自在地过他们想过的生活，而当他们需要照料、需要护理的时候，才帮他们规划好。对于老人每一阶段的需求，我们有不同的对待方式，提供不同的服务方式。 　　比如说80岁以上的老人，需要帮助他们体面地完成最后一段人生，这也是一种产品增值。包括我们的护理机构，会推出一些特殊的病床，也包括临终关怀、夫妻关怀等。就社区医疗而言，我们有一个标准的医疗机构，保证满足老人平时的需求。但重大的疾病是和三级甲等医院做连接，这样更专业，更让人放心。我们作为提供服务的组织者去协调连接，了解对方需求，给予帮助、沟通解决。 　　观点地产新媒体：亲和源的运营情况大体是怎样的？ 　　奚志勇：如果用公允价值来算，亲和源这样的项目非常大。像我们现在每年的运营库存大概都有1个亿的现金营收，有三千万左右的净利润规模。当时设计的时候，入住率达到75%的时候是平衡，而现在入住率大多是98%、97%，也就接近30%左右的利润。 　　从另外一个角度来说，如果把原来的房子折旧去提取，把原来的银行负债作为财务利润去计算，那就是亏损。整个产业发展，需要有一个科学的计账模式，我相信这是整个产业未来会走的方向。 　　观点地产新媒体：您如何看待行业竞争关系？ 　　奚志勇：有竞争，产业才能提升，服务才能更好，客户才能最大地得到收益。从这个角度来说，我认为竞争不可怕，而且现在房地产公司也好，大企业、大公司进来，这是一个好的趋势，证明这个产业已经得到了社会的认可、资本的认可。 　　从另一个角度来说，他们更多的问题是基于投资回报率问题。因为养老行业不可能像地产一样一下子就可以卖完，它是一个周期长的东西。如果没有8到10年的沉淀，整个产业是很难做起来的。养老是生活方式，是一个组织系统，而这个组织系统要不断地启动，是需要时间的。 　　我认为养老行业最好的、最核心的商业模式是客户和你共同打造这样一个品牌，客户共同和你培育一个产品，客户共同参与管理、创造价值，同时在平台上分享价值，这是未来养老最特殊的一个点。只要做好了，可以成为百年行业。 　　观点地产新媒体：作为市场参与者，应该如何去推进养老行业思维理念的转变？ 　　奚志勇：第一个是政府层面，进行引导鼓励。像日本，基本上老人进入养老机构以后，45%是保险公司，45%是政府补贴，达到90%。 　　第二个是社会层面，要转变孝道文化。现代社会子女已经对父母的依赖越来越少，他们自身很有能力去创造新的价值，我们更多地从社会系统去考虑怎么去转变观念。 　　第三个是企业层面，一定是开发更好的产品让老年人参与，通过老年人的传播去影响大家对未来养老的认知。我们上海亲和源，80%的会员卡是通过老带新;带过来的，也意味着我们的传播是靠服务、品牌、影响带动的。所以对企业层面来说，要真心地为老人提供服务，通过这样的一种文化沉淀或者慢慢地传播，来推动产品。 　　还有一个最核心的部分就是子女（层面）。让子女们理解，把父母送到养老院或者送到公共机构里面，是一个更好的事情。养老就是一个社会行为，老人成为一个社会组织的参与者，从社会的属性去推动这个产业的发展。所以还是需要改变，但这个需要时间。 　　观点地产新媒体：您觉得在当下而言，养老行业哪些是最值得我们去探索的？ 　　奚志勇：第一是廉租房市场，是国家层面要去保障的，这个市场需求量是最大的。 　　第二是白领公寓，现在的年轻人对新的家庭结构产生了新文化，而且年轻人买房压力太大，现在房价太高，未来可能通过租赁市场来解决这样的问题。 　　第三是老年公寓，如果老年人能够把原来多买的房子释放出来，更换成一种养老服务，这个市场是最大的。而且一旦打破，二手房市场就会发生新变化。养老是地产和服务的结合，所以未来的地产应该是集中很多的产品在一起，给客户提供一种服务。养老产业从服务的视角上推动产业的转型或者转变，我认为这是房地产未来改变的思路。 　　当然还有一个特殊市场，就是私人定制、个性化的需求，买房子未来不是标准化的，是按照个人的各种需求来设置。